所谓“城中村”，位置自然都在城里，比如三林，比如北蔡，还比如桃浦。说个数据，其中一个奉贤肖塘镇，这次第一批要盘活的经营性用地就是26万方。
而且，他们都等着开发商入股呢！很诱人是不是？
文/周祺瑾
农村集体经济组织改造，是这次城中村改造的最大突破，简单来说就是引入社会单位，和农民集体共同组建一个项目公司，共同承担其土地拆迁，等安置完毕之后，这幅地块会再次定向出让该项目公司，继续承担该地块的二级开发。
这样，引入的开发公司可以在二级开发中获利，平衡其在拆迁过程中可能存在的亏本。目前第君知道的消息是，已经有开发商占了先，包括万科、绿地、上实什么的都已经开始谈了。
35个城中村，好几个在中环
根据及第行获得的上海市人民政府办公厅《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，在2015年前，启动35个“城中村”地块改造。其中，2014年启动11个“城中村”地块改造试点。
这35个“城中村”分布于浦东、普陀、闵行、奉贤、松江、嘉定等地，其中浦东三林镇、北蔡镇、普陀桃浦镇等地皆榜上有名，这意味着，这些中环附近的优质地块将被盘活。
看几个中环附近的：
三林镇中林村：东至浦东医院（现为东方医院南院）、南至三林路和尚博路、西至杨思港、北至华夏西路。
北蔡镇艾南村：浦三路以东、川杨河以南、新浦路以北、良友海狮油脂实业公司六里灌装厂以西。
桃浦镇桃浦村：东至槎浦河，西至金迎路以西，南至城际铁路，北至金昌路、真沃路、武威路。
接近上海市城乡建设和管理委员相关人士透露，每个城中村要先完成拆迁，主要目的是先解决这些旧城的形象，以及农民的居住环境，客观上一定能盘活许多存量土地，具体数值要等各区规划落实后才能统计出来。
不过据知情人士透露，这些城中村占地大多百亩以上。以此次参与城中村旧改的奉贤肖塘为例，初步盘活400亩，约26万平方米经营用地，这只是35个中的一个。虽然不知道这些地块中最终规划了多少经营用地，但是总体数值一定超乎你的想象。如果参照肖塘的数字，总面积可能超过1000万平方米！
35个城中村中，2014年启动的有11个，全部出自35个名单。
万科、绿地、上实都在“抢”
根据《意见》，城中村的改造方式有三种，即采取土地储备方式、农村集体经济组织改造方式以及公益性项目建设方式。
据参与城中村改造的相关负责人透露，大多数的城中村倾向于采取农村集体经济组织改造方式。
所谓农村集体经济组织改造，即以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。改造方案在市、区有关部门指导下，经村民集体讨论确定后，由农村集体经济组织或合作单位自筹资金改造开发。
据上述接近市城乡建设和管理委员会人士透露，农村集体经济组织改造，是此次城中村改造的最大突破，简单来说就是引入社会单位，和农民集体共同组建一个项目公司，共同承担其土地拆迁工作。等安置完毕之后，这幅地块会定向出让方式，出让给这个项目公司，继续承担该地块的二级开发。
一般拆迁耗时长，资金投入不确定。上述人士表示，现在明确引入的社会单位可以通过定向转让获得地块，等于是允许他们在二级市场开发中获得的利润，来平衡其在拆迁过程中可能面临的投入长的问题。
城中村改造刚刚启动，不少龙头企业都在纷纷发力， 其中就包括万科、绿地，上实等龙头房企业，他们期望在这次旧改中分得一杯羹。
实力企业优先，鼓励金融创新
据参与城中村改造的相关负责人称，确定按照农村集体经济组织改造的城中村，需要引入一家社会单位，但是一个城中村，往往有很多家房地产企业都在谈，落实哪家，需要看他们递交的方案。原则上希望国有企业或者一些资力雄厚的龙头房企。
如果引入的社会单位实力不够，很可能面临中途放弃，这样就会损害农民的利益。因此，政府方面也非常的谨慎。
另外，为了保证这些农民的权益，实施土地储备时候，将开展征地留用资产试点，即对农民的集体资产进行资产评估，根据评估的价格按照比例确定其在项目公司的股份。土地开发改造后，农村集体会获得对应的资产，这些资产的租金每年给农村集体组织，集体组织未来会通过清产核资、成员界定和农龄计算等，将集体资产股份量化给每个成员，组建社区经济合作社、社区股份合作社。
值得指出的是，为了支持城中村改造，还将鼓励金融机构创新金融产品，加大信贷支持力度，包括探索发行企业债券或中期票据，专项用于城中村改造项目。这意味着，帮助引入的社会单位获得低成本的融资，解决其对拆迁资金投入的担忧。
上述人士称，城中村改造是今年刚定下来的试点，大家都是“摸着石头过河”。
所以，机会很大，不是吗？
点评：城中村改造实质是土地一二级市场联动，在相关利益方达成一致后，它规避了土地招拍挂程序。由于城中村项目拆迁时间长，难度大，无论农村集体经济组织选择合作伙伴还是政府审批项目实施方案均优先考虑实力强有知名度的企业，尤其是上市公司或国企。除了经济上的考量外，相关各方也不存在政治风险。因此，对于中小房地产企业来说，城中村改造虽然是一个诱人的大饼，但实际上机会很少，很难吃到。
