2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地

产市场调控工作。据新华社报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

自2009年12月份开始楼市调控以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新国八条”。2012年年尾在楼市响起一片“涨”声之时，2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。而这次出台的“国五条”则是第五次调控升级。

此次调控不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。此外，会议在明确既有政策的基础上，还提出了对房价上涨过快的城市及时采取限购措施，以及建立稳定房价工作问责制等内容。本次中央强调的都不是新问题，此次重申，是因为有些城市区域市场发生了变化。所以目前应该是对房价上涨过快城市加强制度的执行和管理，有针对性地稳定市场。

1、 整体调控政策预判

调控政策扔坚持从紧取向，支持合理性住房需求为主要方向。2013年，房价仍将是政府关注的焦点，关系着新一届政府的举措。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，对于新一届政府，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。李克强曾多次指出房地产调控对扩内需，调结构具有重要作用。2013年房地产政策总体已经定调，调控政策扔将保持从今取向，继续通过限购、差别化信贷税收等措施抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，其中值得关注的是，改善性需求的政策取向能够从抑制转为支持，这将是推动2013年房地产总体市场发展和需求分化的动力。保障房五年开工3600万套的任务逐年顺利完成，但其中的建设力度仍将加大。房地产税制改革将这部推进，房产税扩大试点范围、交易环节税收兼并是大势所趋。

2013年若房价涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。预计今年调控政策仍保持从紧信贷政策。但若房价继续上涨，在经济增速回归到政府预期、房地产投资开工稳健、经济下行风险不大之后，政策加码风险可能上升。正如12月16日闭幕的中央经济工作会议精神，“继续坚持房地产市场调控不动摇”，预计限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。

2、 上海地方调控政策政策

2012年底今年年初的房地产市场行情，使房价上涨预期不断增强，是促使国务院再度发文强调继续做好楼市调控的原因,为落实房地产国五条，预计各地政府会在三月底、四月前后出台各地的房地产调控细化政策。有专家认为：针对上海等一线城市，提高二套房贷首付比例及其利率的概率较大。

上海地方性政策，预计下一步政策将是针对多套房的持有者，全面征收房产税，而且税率有可能超过1%。

2012年年末在房地产调控未出现松动的情况下，楼市出现回暖趋势，倒逼调控政策加紧出台。“房产税”全面铺开后终将替代“限购令”或将是房地产市场化合理运作必临趋势，但按照近期的新“国五条”来分析，短期内实现还尚未具备条件和基础。